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                [莱彩r50]房企参与深圳先行示范区的正确打开方式_腾讯新闻

                时间:2019-11-06 13:33:56 作者:凤凰资讯 热度:99℃
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                导 读

                对于房企来说,需要兼顾自身效益和城市建设两大方面的互动性,当前大致可以从存量土地、开发模式两大方面进行切入。

                研究员 / 朱一鸣、汪慧

                2019年,深圳发展迎来新的转折点,继年初《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台之后,8月18日,中共中央、国务院又发布了《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》,国家级政策利好叠加,深圳的战略地位再次升级,城市发展优势和潜力进一步提升。

                作为城市建设和运营的重要组成部分,深圳房地产市场的发展备受关注。先行示范区地位的确立,对深圳房地产市场的发展有着短期刺激和中长期驱动的积极作用。值得注意的是,10月10日,在先行示范区建设推进的背景下,深圳市规划和自然资源局发布关于公开征求《深圳市落实住房制度改革加快住房用地供应的暂行规定》(征求意见稿)意见的通告。根据《暂行规定》,住房用地供应需落实2035年前筹集建设各类住房170万套的任务,这无疑为住房市场提供了更大的增长空间。对于房企来说,如何有效参与到深圳先行示范区建设之中,将是分享市场增长红利的关键。

                01

                政策利好机遇下

                房企分享红利面临挑战

                在先行示范区建设的政策支持下,深圳房地产市场增长预期向好,充满机遇,但同时,介于深圳市场发展特点、现状与趋势走向,房企也面临了相当挑战。

                一方面,在市场需求基数和购买力支撑下,深圳土地资源向来备受房企争抢,高价项目频现,且面临较高的拿地门槛。相比粤港澳其他城市,深圳市场确定性高,加剧了土地市场的竞争。较为典型的是今年6月深圳成交的5宗宅地,地块采取“单限双竞”挂牌方式出让,万科、华润、招商、龙光等数十家房企都参与了竞拍,最终5宗土块均触及最高限价,总成交价达223.8亿元。其中,龙光自2003年进驻深圳,多次拿下地王项目,今年在叠加政策利好的驱动下,再次以总价65.85亿元拿下龙华民治街道宗地,可售楼面价达6.7万元/平方米,甚至与周边楼盘售价相当。政策利好进一步推高了市场预期,地价高企无疑会加剧房企拿地负担,高成本下如何实现利润将是房企面临的挑战之一。

                另一方面,深圳市场成熟相对较早,土地资源日益稀缺,土地储备量将是决定房企在深圳市场表现的关键因素。近年来,深圳公开市场新房土地供应已经不多见。根据深圳市土地房产交易中心,截至9月底,今年深圳土地市场共成交26宗,从土地用途结构来看,主要为工业用地、商业用地及综合用地,住宅用地鲜少。虽然在政策推动下,各房企积极布局大湾区,但就深圳市场而言,房企土地储备较为有限。其中,本土起家的老牌粤系房企万科2018年末深圳土储410.5万平方米,但2019年以来并未在公开市场上拿地。还有龙光,作为深耕型房企,截至2019年上半年末,在大湾区的土储达2169.4万平方米,深圳土储为193.3万平方米,占比8.9%,今年更是在深圳积极加仓,增强自身的储备。土地储备作为房企业绩增长的推动力,在供不应求的状况下,如何提高自身储备能力将是房企立足深圳市场的另一挑战。

                此外,先行示范区的定位对房企在城市更新与运营中提出了更高的要求。在《意见》的指导下,深圳将建成高质量发展高地、法治城市示范、城市文明典范、民生幸福标杆和可持续发展先锋,未来深圳发展必然兼顾城市功能的综合性和发展的协同性。在高标准的政策目标和城市定位下,房企的产品服务、运营管理、开发模式也要更加适应发展趋势,在建设的推进下更加强调参与性和互动性,这是分享政策红利的保证。

                02

                房企参与到深圳先行示范区建设的切入点

                房企参与到深圳先行示范区面临的挑战主要可以总结为三点:一是投资开发的成本与利润,二是土地储备,三是城市建设与运营的质量与效率。

                针对以上问题,房企寻找市场机会,找到可行的切入点是重点。深圳先行示范区建设的着力点在于产业的导入和创新,对于房企来说,需要兼顾自身效益和城市建设两大方面的互动性,当前大致可以从存量土地、开发模式两大方面进行切入,具体途径主要包括参与城市更新、打造TOD项目等。

                1、参与城市更新。深圳已经踏入存量时代,特别是6月11日,《关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施》正式印发,明确全市城市更新规划期增加至2035年,利好城市更新开发中长期发展。根据深圳市规划和自然资源局数据披露,近两年来,城市更新供地都维持了一定的规模,2018年全市完成拆除重建供应用地257公顷,今年计划全年城市更新改造供地246公顷,截至今年上半年末,深圳城市更新单元项目签订土地出让合同25项(不含补充合同),累计供应用地面积69公顷,城市更新成为深圳土地供应重要来源。

                对于房企来说,在土地招拍挂市场供给有限、竞争日趋激烈以及土地一级市场价格高企的情况下,通过参与城市更新拓展土地储备,适用于在深圳这样核心城市的发展。城市更新具有低成本高售价的配比优势,盈利空间较大,也能较好地保证企业的利润。而从城市建设角度来看,城市更新有利于更新建筑设施,改善空间格局,整合城市功能,提高城市运营效率,是深圳建设和实现高质量成长的有效途径,先行示范区的建设将会增加深圳城市更新需求,加快项目的推进。综合来看,城市更新项目兼顾了效益和效率两大优势,发展前景可观。今年下半年以来,越来越多的房企积极参与到深圳城市更新中,各区也披露多个城市更新项目情况,城市更新在今后深圳城市发展的地位将越来越突出。

                2、挖掘TOD开发模式价值。TOD模式是以“公共交通”为导向的开发模式,通过挖掘轨道交通物业的商业价值,提升物业溢价能力和实现价值增长,近两年来在城市发展中越来越多地被关注,并逐渐成为城市更新与开发的首选模式。根据规划,深圳至2035年将形成33条线路、总里程1335公里的轨道网络,显然由轨道交通发展延伸出来的TOD开发模式将有着巨大的发展前景和战略意义。

                此外,TOD模式的最大的优势在于在城市建设中具备参与性和互动性,一是TOD模式可以有效改善交通拥堵,实现高效资源配置,二是其本身可以实现高质产业的引进,制造新经济中心,吸引更多的人才,三是通过整合多形态满足需求,提升城市功能的综合性。通过TOD开发,融合产业、公共服务资源,可以形成新的商业中心和生活中心,从而推动城市更新、改变城市发展格局,对示范区的建设进程起到了推进作用。

                房企挖掘TOD开发模式价值,可以在新的开发思路下打开市场,这符合城市建设的发展趋势;另外,可以提升物业溢价能力,提高售价,一般TOD项目价格都较高,很好地覆盖成本。

                随着城市地位与建设的不断升级,深圳的发展空间进一步被打开,TOD模式价值优势凸显。较为典型的房企即龙光,龙光在深圳发展的地铁上盖或沿线项目数量达到13个,包括位于深圳北中心红山地铁站上盖龙光 玖钻项目、坪山高铁站的龙光 玖云著及光明高铁站的龙光 玖龙台等。

                03

                收并购、合作开发

                或成为重要的参与方式

                区别于传统的项目,城市更新项目与TOD项目增长空间大,但在项目获取与开发上都存在相当的难度和风险。由于各企业在规模、资源、能力上的差异性,造成风险收益有所不同,从而直接影响到企业的参与度。从风险控制和门槛角度,房企通过收并购、合作开发等方式是控制成本、收益共享、风险共担的有效途径。

                当前,深圳市场聚集本地房企与外来房企,从深圳市场成交数据来看,本地房企表现强势,占据市场较大的份额。克而瑞深圳区域成交榜单显示,1-9月流量销售前五位分别是万科、华侨城、华润置地、佳兆业、招商蛇口,紧随其后的是新锦安、华强永兴、勤诚达,都是深圳本地企业。本地房企在深圳市场的竞争优势主要体现在两方面,一是先发布局,土地储备的量和质上占据比较优势;二是对于区域的市场以及客户需求更加熟悉和了解,并且拥有一定的品牌沉淀,市场接受度高。

                从比较优势来说,越秀、恒大等外来房企积极寻求与本地房企合作,有助于充分借助本地企业市场积累与品牌沉淀的优势立足当地市场,特别对于城市更新项目,本地房企对于政策、资源、渠道及产业、人口规划方面拥有显著的竞争优势,更有利于城市更新项目的获取和推进。而对于本地房企来说,特别是中小房企,市场集中度高,但是由于市场预期较高,项目获取与开发的风险也加剧,因此持续能力难以支撑,通过合作分摊自身投资、开发等环节的压力,增强可持续能力。今年以来,深圳市场拿地和城市更新项目合作的案例频出,包括万科、碧桂园、华发等房企都积极参与其中。

                总结:先行示范区的建设是一项中长期系统工程,房企的参与性必不可少,但同时面临市场机遇与风险,找好切入点和参与方式,是实现收益和降低风险的第一步。这个过程也是动态的,房企也需不断调整与创新,与趋势接轨,增强可持续能力。

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